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【官方释疑】限地价竞配建、以房抵债、土增清算等热点税收问题
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
1.限地价、竟配建租赁房或人才房拿地模式下，根据土地合同要求建造的租赁房、人才房等，建成后需无偿移交政府，请问：
（1）按土地合同要求进行的实物配建是否应缴纳契税？
（2）如果需要缴纳契税，应在拿地时点还是移交时点缴纳，计税依据是建造成本价还是移交时点的市场价格？
（3）2021年9月1日前的实物配建是否可以不缴纳契税？
答：（1）根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，“土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”。土地合同要求进行的实物配建应缴纳契税。
（2）按照合同或相关协议中约定的建造成本，在办理土地使用权权属登记手续前缴纳契税。
（3）根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条规定，“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。”。2021年9月1日前的实物配建属于征税范围，应缴纳契税。
来源：大连市税务局
2.关于土地增值税清算不同房地产类型的问题
根据厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）第二十六条规定：“清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。” 请问，不同房地产类型是两分法（普通住宅、非住宅住宅）还是三分法（普通住宅、非住宅住宅、其他类型房地产）？具体的依据是哪个文件？
依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
综上，纳税人办理土地增值税清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额、 增值率和应缴土地增值税。
3.用房产抵债，增值税、土地增值税和契税的计税价格如何确定？
2021年5月，甲房地产公司欠自然人乙借款3270万元，甲开发的商品房滞销，财务困难。甲乙协商，甲用平均价格3000元/平方米（不含增值税）的房产10000平方米抵债给乙。同期同类房产的市场平均销售价格是2000元/平方米(不含增值税）。请问：
1.甲公司抵债房产增值税和土地增值税的计税价格应按2000元/平方米（不含增值税），对吗？
2.自然人乙取得房产，契税的计税价格应按2000元/平方米（不含增值税），对吗？
答：您好！您提交的问题已收悉。现针对您所提供的信息回复如下：根据《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号） 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
因此，以非货币性资产清偿债务应按双方的公允价值确认，具体建议与主管税务机关联系咨询。
来源：国家税务总局山东省税务局
4.关于按照经营所得申报个人所得税的问题
问下全国都哪些地方有税收优惠政策，允许个人代开居间服务费发票并按照经营所得申报个人所得税？
答：请参阅《国家税务总局江西省税务局关于经营所得核定征收个人所得税等有关问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2019年第4号）规定：“五、对未办理税务登记的自然人纳税人，临时从事生产、经营活动取得经营所得（有扣缴义务人的除外）代开增值税发票时，按照开具发票金额（不含增值税）1.3%预征个人所得税。
六、对自然人纳税人取得劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得需要代开发票的，在代开发票环节不预征个人所得税。其个人所得税由扣缴义务人依照《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》（国家税务总局公告2018年第61号发布）规定预扣预缴（或代扣代缴）和办理全员全额扣缴申报。代开发票单位在开具发票时，应当在发票备注栏内统一注明“个人所得税由支付方依法预扣预缴（或代扣代缴）”。”
来源：税务总局江西省税务局
5.未分配利润转增股本对应的投资成本可否税前扣除？
未分配利润转增股本，法人股东进行股权转让时，其未分配利润转增股本对应的投资成本是否可以税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条规定，关于股权转让所得确认和计算问题
企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
来源：四川省税务局
6.个税专项附加扣除：购买的期房，同时租房，每月会付租金与还购房贷款
个税专项附加扣除：购买的期房还未交房，同时在工作单位无住房，现在在租房，每月会付租金与还购房贷款。请问这种情况是否能按租房进行专项附加扣除？
答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：住房贷款利息和住房租金只能二选一。如果对于住房贷款利息进行了抵扣，就不能再对住房租金进行抵扣。反之亦然。
来源：税务总局江西省税务局
7.已出租的商业不动产出售土地增值税征收方式
我公司系一房地产开发公司，2018年将自己开发的商业不动产用于出租转入固定资产并计提折旧，已取得单独产权证。现拟将该不动产对外转让，请问，在计算土地增值税的扣除成本时能否仍可将此待转让的房产按开发产品出售计算扣除成本并加计扣除20%的开发费用，还是按转让二手房接重置成本计算土地增值税扣除成本（不再加计扣除20%的开发费用）？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
8.农产品进项税额计算抵扣问题
我公司为餐饮业一般纳税人，购入农产品时收到小规模纳税人开具的税率为1%的专用发票，按政策可以按9%计算抵扣吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》(财税〔2017〕37号)第二条、《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)第二条、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第二条规定，纳税人购进农产品，从依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额;纳税人购进农产品用于生产或者委托加工13%税率货物的，按照10%的扣除率计算进项税额。
因此，你公司购进农产品，如销售农产品的小规模纳税人选择放弃享受减征增值税政策，开具3%征收率的增值税专用发票，你公司取得了小规模纳税人开具的3%征收率的增值税专用发票，即可按上述规定计算抵扣进项税额。
来源：浙江省税务局
9.土地增值税纳税义务发生时间
我是一个房地产开发企业，我们开发的会所出租2年后，进行了销售，请问土地增值税纳税义务发生时间是什么时候？是在销售后按二手房交易自行去申报缴纳土地增值税？还是按销售旧房走清算申报程序去缴纳土地增值税？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
……”
对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。
来源：安徽省税务局
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